Vices cachés : responsabilité du notaire et de l'agent immobilier pour défaut d'information

Publié le 19/01/2018

L'agent immobilier et le notaire voient leur responsabilité engagée pour manquement à leur obligation d'information à l'égard de l'acquéreur, dans l'hypothèse d'un vice caché lié à un précédent sinistre, dont l'existence a uniquement été mentionnée à l'acquéreur, sans communication du jugement correspondant ni explications complémentaires, privant ainsi ce dernier d'une information éclairée sur l'ampleur des désordres.

En l'espèce, un particulier fait l'acquisition en 2007 d'une maison d'habitation comportant des fissures qui, dix ans auparavant, ont donné lieu à l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire puis à un contentieux au fond. En 1997, le tribunal avait reconnu que ces désordres compromettaient la solidité de l'immeuble et qu'il convenait de procéder à la démolition puis à la reconstruction de ce dernier, de tels travaux permettant en outre de corriger l'implantation non conforme de la maison.
L'acte de vente notarié conclu en 2007 mentionne l'existence de ce sinistre, en précisant que celui-ci a depuis été clôturé. Or, postérieurement à leur installation, les acquéreurs constatent l'apparition de nouvelles fissures, ainsi qu'une déformation progressive du gros œuvre. Ils sollicitent à leur tour la désignation d'un expert judiciaire, qui leur confirme la persistance des désordres portant atteinte à la solidité de l'ouvrage. Ces derniers assignent en conséquence le vendeur et le notaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés. Puis, le notaire appelle en garantie l'agent immobilier.

La Cour d'appel condamne le notaire et l'agent immobilier à supporter respectivement 10 % de la dette indemnitaire mise à la charge du vendeur, laquelle comprend la restitution du prix de vente (après déduction de la valeur du terrain, que les acquéreurs conservent) et le coût de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble. Le vendeur étant de mauvaise foi, il est également tenu, sur le fondement de l'article 1645 du code civil, d'indemniser les acquéreurs de leurs préjudices consécutifs (surconsommation de chauffage, déménagement et relogement durant les travaux, etc.). 

Bien que le contrat ait stipulé l'existence d'un précédent sinistre et son origine, la Cour de cassation reproche au notaire d'avoir omis d'annexer à l'acte de vente le jugement rendu le 25 septembre 1997, dont le contenu aurait permis aux acquéreurs de prendre connaissance de l'ampleur des désordres. De même, bien qu'il soit également pris acte de la mention d'un sinistre clôturé dans la promesse de vente, l'agent immobilier n'a pris le soin de solliciter du vendeur ni informations complémentaires ni justificatif et n'a lui-même effectué aucune recherche à ce titre.

La Cour de cassation valide la quote-part de responsabilité mise à la charge du notaire et de l'agent immobilier par le juge du fond, en excluant néanmoins de leur condamnation la portion correspondant à la restitution partielle du prix de vente, au motif constant qu'elle n'est pas un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation, mais une perte patrimoniale qui ne pèse que sur le vendeur.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation fait grief au notaire d'avoir établi un acte lacunaire et, ce faisant, d'avoir manqué à son obligation d'information formelle en tant que rédacteur d'acte. Elle impute par ailleurs à l'agent immobilier une obligation d'information substantielle, qui lui imposait de se renseigner sur l'historique du bien pour éclairer l'acquéreur.

Ainsi, les notaires doivent joindre en annexes les pièces justificatives correspondant aux informations figurant à l'acte, en prenant le soin d'expliquer leur contenu aux acquéreurs, tout en se ménageant la preuve de l'accomplissement de leur devoir (mention manuscrite des acquéreurs, annexes signés, etc.). Quant aux agents immobiliers, il leur appartient de s'assurer, par des investigations personnelles, de la situation à la fois matérielle et juridique des biens qu'ils ont pour mission de vendre, en vérifiant le cas échéant l'exactitude des déclarations de leurs clients.

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