Modification du périmètre d'une ZAC et droit de délaissement

Publié le 02/02/2018

Les propriétaires de terrains inclus dans le périmètre d'une ZAC peuvent user de leur droit de délaissement en mettant en demeure la collectivité d'acquérir ces terrains (article L. 311-2 du code de l'urbanisme), au même titre que les terrains compris dans un emplacement réservé par le plan local d'urbanisme (article L. 152-2 du code de l'urbanisme).

La mise en œuvre de ce droit de délaissement est régie par les articles L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme. Ces dispositions prévoient notamment qu'à compter de la publication de l'acte créant une zone d'aménagement concerté, les propriétaires concernés peuvent mettre en demeure la collectivité d'acquérir leur bien, laquelle doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire (article L. 230-2 code de l'urbanisme). À défaut d'accord amiable, le juge de l'expropriation est saisi.

Dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt commenté, une commune avait, par délibération de son conseil municipal du 7 juillet 2009, approuvé la création d'une ZAC dont le périmètre a été délimité au plan local d'urbanisme (PLU) par une délibération du 14 février 2013. Usant de son droit de délaissement, une société propriétaire d'un bien inclus au périmètre de cette ZAC avait, le 23 avril 2013, mis en demeure la commune d'acquérir son bien, laquelle ne s'était pas prononcée dans le délai d'un an prévu par les dispositions de l'article L. 230-2 du code de l'urbanisme. La société avait alors saisi le juge de l'expropriation afin qu'il prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain.

Toutefois, en cours d'instance devant le juge de première instance, la commune avait modifié le périmètre de la ZAC pour notamment en exclure le terrain de la société requérante. Constatant cette exclusion, la cour d'appel avait, contrairement au premier juge devant lequel la preuve de la prise d'effet de cette modification n'avait pas été apportée par la commune, rejeté la demande en délaissement de la société.

Deux arguments étaient soulevés par cette société devant le juge de cassation : 

  • la modification du périmètre de la ZAC n'a pu produire d'effet, faute d'avoir été accompagnée d'une modification corrélative du plan local d'urbanisme ; 
  • la preuve de la prise d'effet de cette modification n'ayant pas été apportée devant le juge de première instance, le droit de délaissement était cristallisé à la date de la décision de ce juge et ne pouvait être remis en cause en appel.

La Cour de cassation précise les conditions de la prise d'effet d'une modification du périmètre d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) en cours d'instance et de l'exclusion consécutive du bénéfice du droit de délaissement :

1 / ZAC et PLU

La publication de l'acte créant une zone d'aménagement concerté ouvre droit au délaissement (article L. 311-2 du code de l'urbanisme). Le rapport entre cet acte et les dispositions du PLU n'est pas un rapport de conformité. 

L'acte de création de la zone d'aménagement concerté n'est pas tenu de respecter les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols en vigueur à la date de son adoption (C.E., avis, 4 juillet 2012, n° 356221 Biglione et Perrin). 
Il en est de même de la délibération approuvant le dossier de réalisation mentionnée à l'article R. 311-7 du code de l'urbanisme et de la délibération approuvant le programme des équipements publics prévue à l'article R. 311-8 du même code, qui fixent seulement la nature et la consistance des aménagements à réaliser. 
En revanche, il appartiendra aux autorités compétentes de prendre les dispositions nécessaires pour que les autorisations individuelles d'urbanisme qui ont pour objet l'aménagement et l'équipement effectifs de la zone puissent être accordées dans le respect des règles d'urbanisme, et notamment des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols, applicables à la date de leur délivrance.

Dès lors, la Cour de cassation a rappelé que pas plus que sa création, la modification de la ZAC ne nécessite une modification préalable du PLU. 

2 / Exclusion du périmètre de la ZAC en cours d'instance devant le juge de l'expropriation

L'article R. 311-5 du code de l'urbanisme prévoit que les effets juridiques attachés à la modification du périmètre de la zone, ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité prévues au deuxième alinéa ci-dessus, à savoir un affichage pendant un mois en mairie et une mention de cet affichage insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département.

En l'espèce, ces formalités ont été exécutées immédiatement après l'adoption, le 13 novembre 2014, de la modification du périmètre, mais la preuve de cet accomplissement n'a pas été apportée devant le juge de première instance, qui a rendu sa décision le 19 novembre 2014.

Dès lors que les formalités de publicité avaient été effectuées avant la date du jugement de première instance et que la preuve de l'accomplissement de ces formalités peut être apportée pour la première fois en appel, c'est à bon droit que les juges d'appel ont rejeté la demande en délaissement de la société requérante.

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