Empiétement sur le terrain d'autrui : la sanction reste la démolition

Publié le 02/02/2018

Le litige porte sur l'empiétement d'une parcelle par un bâtiment et des murs de clôture. Condamnés au fond à supprimer ces ouvrages, les auteurs de l'empiétement forment un pourvoi en cassation.

Ils invoquent en premier lieu le principe de proportionnalité des sanctions, qui implique pour le juge de tenir compte des conséquences de la condamnation au regard des intérêts et droits en présence. En l'espèce, l'empiétement était minime par rapport à la superficie totale de la propriété (débord de 70 à 80 cm). Il ne justifiait pas la démolition des parties d'ouvrages en cause, dont notamment l'un des murs porteurs de la maison des voisins. Ces derniers font ainsi grief à la cour d'appel de n'avoir pas privilégié une réparation par équivalent du dommage, mieux adaptée à la situation.

Enfin, les demandeurs au pourvoi mettent en exergue le comportement fautif du propriétaire. En raison du caractère dérisoire de l'empiétement et de l'absence de gêne occasionnée, la persistance du propriétaire victime à solliciter la démolition des ouvrages procède d'une intention malveillante, caractéristique d'un abus de droit. De surcroît, ce dernier a préféré attendre la fin de la construction des éléments litigieux pour se prévaloir du dommage, plutôt que de dénoncer l'empiétement dès sa formation, en sollicitant par exemple des mesures conservatoires.

La Haute juridiction rejette l'ensemble de ces arguments et confirme la démolition des ouvrages à l'origine de l'empiétement. À ce titre, elle rappelle que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action ne puisse être considérée comme fautive ou abusive, peu important le caractère minime de l'empiètement, l'absence de gêne occasionnée, la bonne foi des voisins, ou encore l'absence de mesure conservatoire prise par la victime en temps utile.

Sur le fondement du caractère inviolable et sacré du droit de propriété, l'article 545 du code civil prévoit que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

En matière d'empiétement, la démolition est de droit et ne saurait dégénérer en abus

Ce droit discrétionnaire lie le juge, qui ne peut imposer une méthode de réparation alternative. En conséquence, seul un accord du propriétaire victime, autorisant la cession de la portion de terrain empiétée en contrepartie d'une indemnité, peut permettre d'éviter la démolition de l'ouvrage.

Le juge n'est pas tenu de prendre en considération les circonstances du dommage, conformément à la jurisprudence habituellement rendue en matière d'empiétement. Ainsi, le caractère négligeable de l'empiétement, l'absence de trouble de jouissance causé au propriétaire victime, l'absence de protestation de ce dernier pendant la durée des travaux, ou bien encore la bonne foi du constructeur, demeurent des facteurs indifférents dans la détermination de la réparation.

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