Construction édifiée sans autorisation

Publié le 16/09/2016

La démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire ne peut être prononcée par le juge judiciaire que si le permis de construire a été annulé par le juge administratif (article L. 480-13 du Code de l'urbanisme). Que se passe-t-il pour une construction sans autorisation, qui fait ensuite l'objet d'une autorisation de régularisation ?

LE CONSEIL DU JURISTE

La délivrance d'un permis de construire de régularisation fait obstacle à la démolition de l'ouvrage tant que ce permis n'a pas été annulé pour excès de pouvoir ou que son illégalité n'a pas été constatée par la juridiction administrative.

Il sera donc nécessaire d'obtenir l'annulation du permis de régularisation avant d'envisager une action en démolition de la construction, que cette démolition soit demandée au juge civil ou au juge pénal. Or, en présence d'un permis de régularisation, il n'y a plus de situation illicite, le juge pénal ne pouvant alors prononcer la démolition. Pour le juge civil, les dispositions de l'article L. 480-13 font obstacle à l'action en démolition dès lors que les travaux sont réalisés conformément à un permis de construire en régularisation qui n'a pas été remis en cause par la juridiction administrative.

En revanche, toute possibilité de sanction n'est pas exclue : la régularisation de la construction ne fait pas disparaître l'infraction pénale. Les sanctions habituelles en matière de droit pénal de l'urbanisme, autres que la démolition puisque celle-ci est exclue du fait du permis de régularisation, peuvent alors être prononcées par le juge pénal (maintien de la condamnation à l'amende).
De même, les actions civiles sur le fondement du trouble anormal de voisinage, d'une atteinte au droit de propriété (par exemple en cas d'empiétement sur la propriété voisine) ou d'une violation de servitude de droit privé, sont possibles en présence d'une autorisation de construire, qu'il s'agisse de l'autorisation initiale ou d'une autorisation de régularisation. Les autorisations de construire sont en effet toujours délivrées sous réserve des droits des tiers.

Ces actions pénales comme civiles restent offertes y compris suite à la modification de l'article L. 480-13 par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, qui a modifié le champ d'application géographique de cet article.

Référence :