Bail dérogatoire et bail commercial

Publié le 08/01/2018

Un bail dérogatoire arrivé à son terme peut-il se transformer en bail commercial de 9 ans ? 

LE CONSEIL DU JURISTE 

Le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux présente un avantage indéniable, celui de sa souplesse. Le preneur peut avoir intérêt à choisir ce type de contrat, lorsqu'il démarre son activité, afin notamment d'en tester la viabilité. Il est conclu pour une durée maximale de 3 ans, en un ou plusieurs baux successifs.

Si le bailleur refuse de voir le bail dérogatoire se transformer en un bail commercial « classique », il est nécessaire qu'il manifeste son opposition au renouvellement du bail avant l'arrivée du terme. En effet, en cas de maintien du preneur dans les lieux à l'expiration du terme, il se forme un nouveau bail de 9 ans, soumis au statut des baux commerciaux.

Ainsi, la Cour de Cassation a statué le 8 juin 2017 en précisant que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail, régi par les dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce.
En l'espèce, le bail dérogatoire avait duré 4 mois ; à son expiration, le locataire était resté dans les lieux, en l'absence d'initiative de rupture de part et d'autre. Le maintien dans les lieux s'était prolongé pendant plus d'un an et demi.
Dans cette affaire, le bailleur avait sollicité la requalification du bail dérogatoire en bail commercial afin d'obliger le preneur à payer les loyers jusqu'à l'échéance triennale.

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