L'organisation et la gestion communale

Biens en état d’abandon

Les biens en état d'abandon manifeste

Définition et présentation

Le régime des biens en état d’abandon manifeste est une procédure permettant à la commune de déclarer en état d’abandon manifeste des immeubles, parties d’immeubles, et terrains à l’abandon, situés à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune, dans le but d’amener leur propriétaire à faire cesser cet état. À défaut de réaction, lesdits biens pourront être expropriés, en vue soit de construire des logements sociaux, soit de réaliser tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.
Le régime juridique des biens en état d’abandon manifeste est précisé aux articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales.
Cette procédure constitue, pour partie, une alternative à la législation sur les biens vacants et sans maître, de compétence État, et à la procédure classique d’expropriation pour cause d’utilité publique.
La procédure de déclaration des biens en état d’abandon manifeste a été créée pour aider les communes dans leurs efforts de rénovation et de réhabilitation du patrimoine local.
Elle permet de traiter, dans le périmètre des agglomérations, les immeubles bâtis ou non bâtis à l’abandon ou en ruine, et de favoriser leur réaménagement.
Les biens concernés sont les immeubles, parties d’immeubles, installations et terrains situés à l’intérieur du périmètre de l’agglomération de la commune, sans occupants à titre habituel et manifestement non entretenus; ces biens à l’abandon ne sont pas nécessairement « sans maître », car les propriétaires peuvent être connus.

Procédure

La procédure est engagée par le maire, à la demande du conseil municipal. Elle se déroule selon le schéma suivant :

  • repérage des parcelles bâties ou non bâties dépourvues d’occupants à titre habituel et manifestement non entretenues ;
  • délibération du conseil municipal demandant au maire d’engager pour les parcelles concernées ;
  • la procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ;
  • détermination de la ou des parcelles concernées et recherche pour chacune de ces parcelles des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés ;
  • pour chaque parcelle concernée, procès-verbal provisoire du maire constatant l’état d’abandon manifeste et déterminant la nature des travaux indispensables pour faire cesser cet état d’abandon.

Le procès-verbal provisoire est rendu public de la façon suivante :

  • affichage pendant trois mois à la mairie et sur les lieux de situation concernés ;
  • publication dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département ;
  • notification aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés.

À peine de nullité, la notification aux propriétaires, titulaires de droits réels et autres intéressés doit reproduire intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du Code général des collectivités territoriales.
Lorsqu’une de ces personnes n’a pu être identifiée, ou si son domicile n’est pas connu, la notification la concernant est faite à la mairie du lieu de situation du bien.
À compter de l’exécution de l’ensemble des mesures de publicité susvisées, les propriétaires disposent alors d’un délai de six mois pour se manifester.
Trois cas sont envisageables :

  • pas de manifestation du propriétaire dans le délai de six mois : le maire poursuit la procédure ;
  • réalisation par le propriétaire des travaux mettant fin à l’état d’abandon manifeste dans le délai de six mois : la procédure ne peut pas être poursuivie ;
  • manifestation par le propriétaire, dans le délai de six mois, de son intention de mettre fin à l’état d’abandon manifeste, en commençant les travaux nécessaires ou en s’engageant à réaliser ces travaux dans un délai fixé en accord avec le maire : la procédure ne peut pas être poursuivie.

Toutefois, elle peut être reprise si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prévu.
Au terme du délai de six mois ou, à défaut de réalisation des travaux, au terme du délai fixé pour les réaliser (si cette date est postérieure), le maire constate l’état d’abandon manifeste de la parcelle par un procès-verbal définitif. Ce procès-verbal est tenu à la disposition du public.
Le maire saisit le conseil municipal qui décide, s’il y a lieu, de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et d’en poursuivre l’expropriation au profit de la commune pour une destination déterminée.

Expropriation

L’expropriation est poursuivie au profit de la commune, selon les règles du droit commun : elle doit avoir pour but, soit la construction de logements, soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.
La procédure se déroule selon les voies habituelles : saisine du préfet pour déclaration d’utilité publique après enquête publique, signature de l'arrêté de cessibilité après enquête parcellaire, puis saisine du juge de l’expropriation, afin de prononcer le transfert de propriété par ordonnance et de fixer le montant des indemnités.
Si le propriétaire est inconnu, la procédure d’expropriation se poursuit normalement et le juge va, selon le droit commun, rendre l’ordonnance de transfert. L’article 19 du décret du 20 novembre 1959 précise que « l’ordonnance ne peut être exécutée à l’encontre de chacun des intéressés que si elle lui a été préalablement notifiée par l’expropriant ». Cette exigence étant irréalisable à l’égard d’un inconnu, la publicité peut être effectuée par affichage de l’ordonnance à la mairie du lieu des travaux.
Si, après l’ordonnance, le propriétaire reste toujours inconnu, on peut se référer à l’article 22, alinéa 2, in fine, du décret du 6 juin 1959 qui renvoie pour les " cas exceptionnels" à l’article 82 du décret du 14 octobre 1955. Cet article (§ 1) précise que : "lorsque l’autorité administrative n’a pu identifier certaines des parties conformément aux articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955, il est fait mention, au pied du document à publier, des parties dont l’identification au sens de ces dispositions n’a pu être établie. Dans ce cas, par dérogation aux 2 et 3 de l’article 34 du décret précité, le conservateur des hypothèques ne peut refuser le dépôt ni rejeter la formalité pour défaut de la mention de certification de l’identité des parties ou pour omission des énonciations prescrites par les articles 5 et 6 dudit décret". L’Administration peut, en effet, lever ce dernier obstacle en inscrivant au pied du document la mention de l’article 82, ce qui a pour conséquence que le conservateur des hypothèques ne peut plus opposer de refus à la publication de l'acte.

Cession des immeubles expropriés

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, dans son article 194, a complété l’article L.21-1du code de l’expropriation en prévoyant explicitement la possibilité pour les communes de céder les biens en état d’abandon ainsi expropriés, ce qui facilitera les possibilités de recyclage de ces immeubles. Cet art L.21-1 stipule que " Peuvent être cédés de gré à gré ou concédés temporairement à des personnes de droit privé ou de droit public et sous condition que ces personnes les utilisent aux fins prescrites par le cahier des charges annexé à l'acte de cession ou de concession temporaire:
2°bis : Les immeubles en état manifeste d'abandon expropriés en application de l'article L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales…

Observations diverses

L’abandon manifeste ne constitue pas, en tant que tel, un motif suffisant permettant de justifier l’utilité publique nécessaire à la mise en œuvre de l’expropriation ; toutefois, on peut valablement considérer que cet état renforce sa légitimité : un objet doit donc être défini.
Enfin, la loi peut paraître ambiguë dans son objet car si elle vise explicitement les immeubles et parties d’immeubles, à l'article L. 2243-1du code général des collectivités territoriales, dans les articles suivants ne semblent visés que les parcelles et terrains : la question s’est donc posée de savoir si les lots de copropriété pouvaient faire l’objet de déclaration d’abandon manifeste. La réponse de l’administration, dans l’état actuel des textes, et sauf jurisprudence contraire, est de confirmer qu'un lot de copropriété est, juridiquement, un immeuble (et à fortiori une « partie d'immeuble ») et que, en conséquence, rien n’empêche de déclarer en état d’abandon manifeste des lots de copropriété.
Cet outil est utile aux communes dépourvues de moyens pour lutter contre la multiplication des ruines et des biens en état d’abandon, notamment dans le centre des agglomérations.
Son principal intérêt est d’inciter fortement les propriétaires, sous menace d’expropriation, à mettre fin à l’état d’abandon ; c’est un des outils coercitifs d’exécution de travaux. Les communes qui ont utilisé cette procédure sont effectivement parvenues à ce résultat.

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Icône document Microsoft Office Modèle de délibération du conseil municipal24.5 Ko
Icône document Microsoft Office Modèle de procès-verbal provisoire de l'état d'abandon manifeste25 Ko
Icône document Microsoft Office Modèle de notification du procès-verbal provisoire de l'état d'abandon manifeste24 Ko
Icône document Microsoft Office Modèle de procès-verbal définitif d'état d'abandon manifeste24.5 Ko
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Biens vacants sans maître

Les biens vacants sans maître

Qu'est ce qu'un bien sans maître ?

Il ne peut s'agir que de biens immobiliers. Ces immeubles par leur nature sont susceptibles de propriété privée mais ils ne font l'objet d'aucune appropriation juridique par aucun propriétaire ; ils sont à l'abandon. Ces biens sans maître appartiennent alors aux communes sur le territoire desquelles ils sont situés.

Comment distinguer un bien sans maître ?

Il s'agit d'un bien dont le propriétaire est :

  • Soit, connu, mais disparu sans laisser d'héritier : sa date de décès et l'actuel propriétaire du bien ne sont pas connus ;
  • Soit, inconnu : il n'existe aucun titre de propriété publiée à la conservation des hypothèques et aucun renseignement sur l'identité du propriétaire au centre des impôts fonciers ;
  • Soit, connu mais décédé depuis plus de 30 ans, sans héritier ou en laissant des héritiers qui n'ont pas accepté la succession dans cette période ; ces biens sont donc sans propriétaire puisque le délai de prescription de 30 ans est expiré.

Ne pas confondre un bien sans maître avec :

  • les successions abandonnées qui consistent en une universalité de biens (patrimoine) et non en un bien immobilier isolé, et pour lesquelles le défunt n'a laissé à son décès ni héritier ni légataire : il s'agit alors de successions en déshérence qui appartiennent à l'Etat (article 539 et 768 du code civil) quelle que soit la date du décès, et non à la commune ;
  • un bien individualisé d'une personne décédée depuis moins de 30 ans, sans héritier ou avec des héritiers ayant refusé la succession, et dont celle-ci est alors gérée par les Domaines.

En quoi consiste la mission et quel est son fondement juridique ?

Une nouveauté législative : la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, publiée au Journal Officiel du 17 août 2004, contient une disposition qui modifie les articles du code civil et du code du domaine de l'Etat concernant ces biens.Jusqu'alors en effet, l'article 713 du code civil ainsi que l’article L.25 du code du domaine de l’Etat stipulaient que les biens sans maître appartenaient à l'Etat. Ces biens entraient dans le domaine privé de l'Etat en vertu de son droit de souveraineté. Après enquête pour retrouver d'éventuels propriétaires ou héritiers, le service des Domaines faisait entrer ces biens dans le domaine privé de l'Etat sur décision du Préfet, prise par arrêté préfectoral.Ces biens étaient ensuite mis en vente, afin de remettre dans le circuit économique ces biens improductifs et inemployés et de les soumettre à nouveau à l'impôt foncier.Désormais, ces biens appartiennent aux communes sur le territoire desquelles ils sont situés et ils ne deviennent la propriété de l'Etat que si les communes renoncent à exercer leur droit. Cette disposition législative relative aux biens sans maître s'applique depuis le 18 août 2004. En conséquence, toutes les procédures d'appréhension en cours, c'est-à-dire non achevées par les Domaines au 17 août 2004, ont dû être abandonnées.

Comment se déroule l'acquisition de biens sans maître ?

  • L'application de ce nouveau dispositif est précisé par une instruction interministérielle du 8 mars 2006 (Ministères de l'Intérieur et de l'Economie, des Finances) :
  • Tout d'abord, une enquête préalable à mener par la commune pour retrouver d'éventuels propriétaires ou ayants droit, en consultant les registres d'état civil, les notaires ainsi que les services du cadastre, de la conservation des hypothèques, des centres des impôts et des Domaines, pour s'assurer qu'il s'agit bien d'un bien sans maître. Puis, la mise en œuvre de la procédure d'acquisition :

- soit, l'acquisition de plein droit (articles 713 du code civil et L.1123-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques) : en prenant une délibération autorisant l'acquisition par le maire d'un bien sans maître revenant de plein droit à la commune. La prise de possession est constatée par un procès verbal affiché en mairie.
Si la commune renonce à exercer son droit de propriété, elle en informe la préfecture qui constate par arrêté préfectoral le transfert du bien dans le domaine de l'Etat.
- soit, l'acquisition par l'application d'une autre procédure (L.1123-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques) spécifique aux biens « présumés » sans maître, c'est à dire aux immeubles n'ayant pas de propriétaire connu et dont les taxes foncières n'ont pas été acquittées depuis plus de 3 ans.

Elle se déroule en deux étapes :

- procédure constatant que le bien est présumé sans maître : prise, après avis de la commission communale des impôts directs, par un arrêté du maire, publié et affiché en mairie et en le notifiant aux derniers domiciles et résidences connus du propriétaire et, le cas échéant à l'habitant ou à l'exploitant (si l'immeuble est habité ou exploité), ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département.
Si le propriétaire ne s'est pas fait connaître dans les 6 mois, l'immeuble est présumé sans maître est peut être acquis par la commune.
- procédure d'incorporation dans le domaine communal : prise par une délibération du conseil municipal, constatée par un arrêté du maire, dans les 6 mois de la date constatant que le bien est présumé sans maître.
Passé ce délai, la commune informe la préfecture de son refus d'appréhender le bien. La propriété est alors attribuée à l'Etat par voie d'arrêté préfectoral.

Qui peut revendiquer un bien appréhendé par la commune ou par l'Etat et comment ?

La demande peut être présentée par le propriétaire ou ses ayants droit dans les mêmes conditions et délais de prescription que pour les successions en déshérence (*), à la personne publique qui a acquis le bien, c'est à dire soit à la commune, soit à l'Etat représenté par le préfet du département.
Lorsqu'il y a lieu à restitution, celle-ci peut se faire en nature ou en valeur.

  • Restitution en nature : elle intervient lorsque l'immeuble a été appréhendé mais n'a pas été encore vendu.
  • Restitution en valeur : elle intervient si l'immeuble a déjà été vendu ou s'il est utilisé c'est à dire aménagé, notamment à des fins d'intérêt général.

Une indemnité correspondant à la valeur vénale du bien au jour de son utilisation ou de sa vente est versée au propriétaire ou à ses ayants droit. Le versement de l'indemnité est subordonné au paiement par le propriétaire du montant des charges éludées (taxes foncières notamment) au cours des 3 années précédant l'appréhension et des dépenses engagées par la commune ou l'Etat pour conserver ce bien.
A défaut d'accord amiable, l'indemnité est fixée par le juge de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

(*) : 30 ans depuis l’ouverture de la succession, sauf en cas de minorité des héritiers à la date du décès, ce délai de 30 ans ne court qu’à compter de leur majorité.

La réforme opérée par l'article 147 de la loi du 13 août 2004 va vraisemblablement inciter les maires à préférer le régime des biens vacants et sans maître à celui des biens en état d'abandon manifeste; cependant, celui-ci garde son intérêt lorsque le propriétaire est connu, mais défaillant, car la procédure permet de l'obliger à faire des travaux ou à vendre, sans acquisition nécessaire du bien par la commune.

 

Code civil

Article 539
(Loi nº 2004-809 du 13 août 2004 art. 147 I Journal Officiel du 17 août 2004)

Les biens des personnes qui décèdent sans héritiers ou dont les successions sont abandonnées appartiennent à l'Etat.

 

Article768
(Ordonnance nº 58-1307 du 23 décembre 1958 art. 1, art. 2 Journal Officiel du 25 décembre 1958)

A défaut d'héritiers, la succession est acquise à l'Etat.

Article 768
(Ordonnance nº 58-1307 du 23 décembre 1958 art. 1, art. 2 Journal Officiel du 25 décembre 1958)
(Loi nº 2006-728 du 23 juin 2006 art. 1 Journal Officiel du 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007)

L'héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l'actif net lorsqu'il a une vocation universelle ou à titre universel.
Est nulle l'option conditionnelle ou à terme.

Article 713
(Loi nº 2004-809 du 13 oût 2004 art. 147 II Journal Officiel du 17 août 2004)

Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Toutefois, la propriété est transférée de plein droit à l'Etat si la commune renonce à exercer ses droits.

Code général de la propriété des personnes publiques (partie législative)

Article L1123-1

Sont considérés comme n'ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l'article L. 1122-1 et qui :
1º Soit font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté ;
2º Soit sont des immeubles qui n'ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l'application des règles de droit civil relatives à la prescription.

Article L1123-2

Les règles relatives à la propriété des biens mentionnés au 1º de l'article L. 1123-1 sont fixées par l'article 713 du code civil.

Article L1123-3

L'acquisition des immeubles mentionnés au 2º de l'article L. 1123-1 est opérée selon les modalités suivantes.
Un arrêté du maire pris dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat constate que l'immeuble satisfait aux conditions mentionnées au 2º de l'article L. 1123-1. Il est procédé par les soins du maire à une publication et à un affichage de cet arrêté et, s'il y a lieu, à une notification aux derniers domicile et résidence du dernier propriétaire connu. Une notification est également adressée, si l'immeuble est habité ou exploité, à l'habitant ou à l'exploitant ainsi qu'au tiers qui aurait acquitté les taxes foncières. Cet arrêté est, dans tous les cas, notifié au représentant de l'Etat dans le département.
Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables lorsque les taxes foncières font l'objet d'une exonération ou ne sont pas mises en recouvrement conformément aux dispositions de l'article 1657 du code général des impôts.
Dans le cas où un propriétaire ne s'est pas fait connaître dans un délai de six mois à dater de l'accomplissement de la dernière des mesures de publicité mentionnées au deuxième alinéa, l'immeuble est présumé sans maître. La commune dans laquelle est situé ce bien peut, par délibération du conseil municipal, l'incorporer dans le domaine communal. Cette incorporation est constatée par arrêté du maire.
A défaut de délibération prise dans un délai de six mois à compter de la vacance présumée du bien, la propriété de celui-ci est attribuée à l'Etat. Le transfert du bien dans le domaine de l'Etat est constaté par un acte administratif.

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Icône document Microsoft Office Arrêté constatant l'absence de maître d'un bien27.5 Ko
Icône document Microsoft Office Délibération décidant l'incorporation d'un bien sans maître dans le domaine communal27.5 Ko
Icône document Microsoft Office Arrêté portant incorporation d'un bien sans maître dans le domaine communal27.5 Ko
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Les baux

Les collectivités territoriales ont la possibilité de conclure des contrats de droit privé portant sur leur domaine privé. C’est ainsi qu’elles peuvent notamment passer des baux.

Ces derniers sont soumis au régime général du bail envisagé par le Code civil mais peuvent, selon leur nature, révéler certaines spécificités comme le bail d’habitation, le bail commercial, le bail professionnel et le bail rural.

Le bail d'habitation

Le bail opère le transfert de jouissance d'un bien appartenant au propriétaire. Pendant la durée de la location, le locataire bénéficie d'une jouissance exclusive car le transfert induit l'abandon par le bailleur de l'usage de son bien.

Le bail permet une jouissance temporaire. Les baux perpétuels sont prohibés. La durée d’un bail d’habitation est de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale de droit public comme une collectivité territoriale.

Le bail est un contrat à titre onéreux. À défaut de prix ou si le prix fixé est dérisoire, le contrat est nul en tant que bail. Il pourra être requalifié de contrat de prêt à usage.

Le bail confère au preneur un droit personnel. Il doit être distingué d'autres baux "atypiques" qui accordent au locataire un droit réel. C'est le cas du bail à construction, du bail à réhabilitation et du bail emphytéotique

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Fichier Modèle d'un bail d'habitation (logement nu)159.57 Ko

Le bail commercial

Seuls les biens relevant du domaine privé peuvent faire l’objet d’un bail commercial par les collectivités territoriales. Si un commerce est installé sur le domaine public, c’est une simple autorisation d’occupation qui est délivrée ; celle-ci est précaire et révocable. Elle ne possède donc pas les garanties de stabilité offertes par le bail commercial.

Le Code de commerce réglementant le statut du bail commercial s’applique exclusivement.

Pour conclure un bail commercial, le preneur doit être propriétaire du fonds de commerce qu’il exploite (il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon qu’il détient la qualité de commerçant ou d’artisan).

Il faut distinguer le contenu et le contenant :

  • le contenu, c’est le fonds de commerce lui-même, composé de ses différents éléments (matériel, marchandises, créances et dettes liées à l’exploitation…) ;
  • le contenant, c’est l’immeuble, au sens juridique du terme, qui est destiné à abriter ce fonds et permettre matériellement son exploitation. Le bail commercial ne peut être consenti que sur le contenant.

L’un des effets les plus prisés du bail commercial est sa stabilité. Sa durée est en effet de neuf ans au minimum. Ce seuil ne s’impose en réalité qu’au bailleur car le preneur peut mettre fin au contrat à l’expiration de chaque période de trois ans. Cependant il demeure possible de résilier le bail en cours en cas de faute du locataire ou par un accord des deux parties ou encore par le jeu d’une clause résolutoire.

A l’expiration du contrat, le preneur dispose d’un droit au renouvellement venant accroître cette stabilité. Si le bailleur le transgresse, il doit verser une indemnité d’éviction représentant généralement la valeur du fonds de commerce. Celle-ci n’est pas due si l’absence de renouvellement est justifiée par le non-respect de ses obligations par le preneur.

En ce qui concerne l’exercice de l’activité dans les lieux loués, il est impératif que le locataire se conforme aux stipulations du contrat, notamment quant au choix de la spécialité.

Le Code de commerce prévoit expressément que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite (article L. 145-31).

Par exception, il est possible de conclure un bail commercial pour une durée inférieure à 9 ans. Il s’agit d’un bail précaire ou bail commercial de courte durée. La loi Pinel a apporté quelques modifications aux règles applicables aux baux dérogatoires. La durée d'un tel bail peut maintenant être de 3 ans maximum. Il est possible de réaliser des baux précaires successifs à un même preneur mais la durée totale cumulée ne peut excéder 3 ans. Ainsi, si dans le mois qui suit le 36ème mois d'un bail précaire, le preneur n'a pas libéré les lieux et le bailleur ne lui a pas signifié qu'il voulait son départ, le bail est automatiquement transformé en bail commercial classique.

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Fichier Modèle d'un bail commercial (3, 6,9 ans)184.25 Ko
Fichier Modèle d'un bail précaire (de courte durée)180.98 Ko

Le bail rural

Le statut du fermage s’applique à toute mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter. Ce statut est d’ordre public, c’est-à-dire que les parties sont tenues de respecter rigoureusement les dispositions législatives et réglementaires les concernant et ne peuvent y déroger dans leur contrat.

Une délibération spécifique du conseil municipal doit précéder la signature du bail rural par le maire sauf évidemment si celui-ci a déjà reçu délégation du conseil pour les baux n’excédant pas douze ans.

La durée du bail rural est au minimum de neuf ans. Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement dès lors qu’il a respecté les obligations liées au contrat (effectuer les réparations locatives ; le bornage du domaine…) et qu’il n’a pas atteint l’âge de la retraite. Il est également utile de mentionner qu’en cas de vente du fonds loué, le preneur (le fermier) peut acquérir en priorité la terre qu’il exploite (droit de préemption).

Le bail rural est un contrat à titre onéreux. C’est le fermage qui constitue la contrepartie directe de la mise à disposition du fonds. Ce prix n’est pas librement défini par les parties, une réglementation technique établit un seuil minimal et maximal dans chaque département en se référant aux cours des productions régionales. Le montant du fermage ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation de l’indice national des fermages (article. L. 411-11 Code. rural).

Le bail rural expire en principe à son échéance, sans omettre l’exercice par le fermier de son droit au renouvellement. Cependant le bail peut connaître deux évènements au cours de son exécution qui conduiront à son extinction :

La résiliation

Les parties peuvent certes décider d’un commun accord de cesser leur relation contractuelle mais la résiliation intervient plus fréquemment pour sanctionner le comportement fautif du preneur (défaut de paiement du fermage ; mauvais entretien des terres ; destruction volontaire des cultures…) pouvant conduire à sa condamnation au paiement de dommages et intérêts par le tribunal paritaire des baux ruraux. D’autres motifs de résiliation invoqués par le preneur : l’âge de la retraite ; une incapacité de travail grave et permanente…).

 

Le droit de reprise

Il n’est pas à confondre avec le droit au renouvellement qui bénéficie au preneur. Le droit de reprise est diamétralement différent. Il constitue une prérogative du bailleur l’autorisant à mettre un terme au bail ou à empêcher son renouvellement lorsque celui-ci s’engage à utiliser lui-même le fonds loué ou à l’affecter à l’usage de son conjoint, d’un partenaire (PACS) ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé (article. L. 411-58 Code rural).

Le Code rural prévoit le versement d’une indemnité au fermier sortant lorsqu’il a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué et cela quelle que soit la cause qui met fin au contrat.

 

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Fichier Modèle d'un bail rural110.79 Ko
Quelques questions récurrentes
Quelles sont les règles pour délimiter les chemins ruraux en l'absence de titre ou de bornage ?

Les chemins ruraux font partie du domaine privé des communes. En théorie la délimitation de ces chemins ruraux est fixée soit par bornage, soit par le plan parcellaire annexé à la délibération qui les a créés ou modifiés.

En application de l'article D. 161-13 du code rural et de la pêche maritime, lorsqu'il n'existe pas de titres, de bornes ou de documents permettant de connaître les limites exactes d'un chemin rural au droit des propriétés riveraines ou qu'une contestation s'élève à ce sujet, il peut être procédé à l'initiative de la partie la plus diligente à une délimitation à l'amiable conformément aux prescriptions de l'article 646 du code civil.

Si un bornage à l'amiable se révèle impossible, une action en bornage peut être intentée devant le tribunal d'instance. Concrètement, le juge judiciaire ou le géomètre-expert désigné vérifie en premier lieu les titres de propriété afin de fixer les limites de propriété. Après délimitation des propriétés, le juge ou l'expert matérialise le bornage par le placement de marques matérielles qui peuvent être un fossé, une clôture ou bien des bornes plantées dans le sol.
Ces opérations sont constatées dans un procès-verbal d'abornement contenant un plan ou un croquis des lignes séparatives et mentionnant la situation des bornes. Ce document devient définitif dès lors qu'il est signé par toutes les parties en cause ou, en cas de désaccord, homologué par le tribunal.

S'agissant des frais de bornage, l'article 646 du code civil, ainsi que l'article D. 161-13 du code rural et de la pêche maritime précité, prévoient que le bornage se fait normalement à frais communs. Néanmoins, si le bornage est judiciaire, le juge détermine librement la répartition des frais occasionnés, le principe étant, sauf décision contraire, que ces frais sont mis à la charge de la partie déboutée.

Quelles sont les obligations d'entretien des communes pour leurs chemins ruraux ?

Les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l'usage du public, qui n'ont pas été classés comme voies communales (article L 161-1 du code rural et de la pêche maritime). Ils appartiennent au domaine privé de la commune et leur entretien ne figure pas au nombre des travaux constituant une dépense obligatoire pour les communes (article L 2321-2-20° du code général des collectivités territoriales).

Cependant, l'alinéa 3 de l'article D 161-8-1 précise que les chemins ruraux doivent pouvoir supporter avec un entretien normal les efforts dus aux véhicules, matériels et modes de traction couramment utilisés dans la commune.

Le Maire est pour sa part, chargé de la police et de la conservation de ces chemins (article L 161-5 du code rural et de la pêche maritime).

Il est à noter qu’il ne pèse sur les communes aucune obligation de principe d’entretien des chemins ruraux à la différence des voies communales. Ainsi, le Conseil d’Etat a rappelé que la responsabilité d’une commune en raison des dommages trouvant leur origine dans un chemin rural n’est pas, en principe, susceptible d’être engagée sur le fondement du défaut d’entretien normal.
Il en va différemment dans le cas où la commune a exécuté, postérieurement à l’incorporation du chemin dans la voirie rurale, des travaux destinés à en assurer ou à en améliorer la viabilité et a ainsi accepté d’en assumer, en fait, l’entretien.

Dans un arrêt 26 septembre 2012, le Conseil d'Etat a relevé que la commune n’avait ni effectué de travaux d’entretien du chemin rural, ni accepté d’en assumer de fait l’entretien. Dès lors, la responsabilité de celle-ci ne pouvait être engagée en raison du défaut d’entretien normal du chemin rural.
Il n’a pas non plus retenu la responsabilité du Maire dès lors que le requérant n’établissait pas que ses préjudices, seraient la conséquence du défaut d’adoption par le Maire des mesures de police ou de conservation relevant de sa compétence d’autorité de police spéciale des chemins ruraux (article L 161-5 du code rural et de la pêche maritime).

En effet, c'est au maire, en application de ses pouvoirs de police, qu'il appartient de faire respecter les dispositions du code rural, qui précisent notamment qu'il est interdit de nuire aux chaussées ou de compromettre la sécurité ou la commodité de la circulation sur les chemins ruraux.

Référence :

Un commerçant peut-il installer une terrasse commerciale sans autorisation d'occupation du domaine public ?

Les activités économiques exercées sur le domaine public ne peuvent pas être totalement interdites au nom de la liberté du commerce et de l'industrie. Une terrasse commerciale constitue une occupation normale qui affecte la dépendance du domaine public et qui doit être compatible avec son affectation.
Pour occuper le domaine public dans ce contexte, un titre valant autorisation est nécessaire. L'occupation du domaine public routier n'est autorisée que si elle a fait l'objet, soit d'une permission de voirie dans le cas où elle donne lieu à emprise, soit d'un permis de stationnement dans les autres cas. Ces autorisations sont délivrées à titre précaire et révocable (article L 113-2 du code de la voirie routière).

En l'espèce, une terrasse constitue une occupation sans emprise au sol. Cette situation est régie par le permis de stationnement. Le permis de stationnement est délivré par l'autorité chargée de la police de l'ordre public. Cette compétence revient au maire (Arrêt du Conseil d'État du 11 février 1998, ville de Paris contre Association pour la défense des droits des artistes peintres de la place du tertre).

Moyennant le paiement de droits fixés par un tarif dûment établi (décision du conseil municipal), le maire peut donner des permis de stationnement ou de dépôt temporaire sur la voie publique et autres lieux publics sous réserve que cette autorisation n'entraîne aucune gêne pour la circulation et la liberté du commerce (article L 2213-6 du code général des collectivités territoriales).

Quand l'installation sur le domaine public est irrégulière, l'autorité gestionnaire du domaine public dispose du procédé de contravention de voirie ou de contraventions de grande voirie pour réprimer l'infraction.

Les infractions à la police de la conservation du domaine sont réprimées par les contraventions de voirie qui se répartissent sous deux grandes rubriques :

  • les contraventions de voirie routière dont le contentieux relève du juge judiciaire (article L 2132-1 du code général de la propriété des personnes publiques),
  • les contraventions de grande voirie, dont le contentieux relève du juge administratif (article L 2132-2 du code général de la propriété des personnes publiques).

Ces contraventions revêtent un caractère répressif, puisque les faits portant atteinte à l'intégrité du domaine et compromettant son usage constituent des infractions assorties d'une amende pénale, mais également un caractère restitutif, le contrevenant devant réparer les dommages éventuellement causés au domaine public.
Dès lors, l'occupant sans droit ni titre du domaine public s'expose à des sanctions de plusieurs types :

  • d'une amende prévue à l'article R 116-2 du code de la voirie routière au titre pour les contraventions de voirie routière,
  • et pour les contraventions de grande voirie, d'une amende, du remboursement des frais du procès-verbal ou la condamnation à la réparation des dommages causés au domaine public indûment occupé.

Hormis les procédures précitées, le maire peut également recourir au juge administratif pour obtenir, sous peine d'astreinte, l'expulsion des occupants sans titre et l'enlèvement des installations irrégulièrement implantées ou maintenues sur le domaine public. L'expulsion du domaine public peut être prononcée sans délai ni condition.

Références :

  • R.Q.E. n° 03115, J.O. du Sénat du 29 mai 2014, page 1270
  • R.Q.E. n° 18078, J.O. du Sénat du 29 mars 2012, page 787
Le maire peut-il retirer son permis de stationnement ou sa permission de voirie à un commerçant ambulant ?

Qu’il s’agisse d’une autorisation de stationnement ou d’une permission de voirie, c’est le maire qui règlemente l’activité des commerçants ambulants sur les voies publiques sous la forme d’un arrêté municipal, pour une durée déterminée.

Selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, les autorisations d’occupation du domaine public sont délivrées à titre précaire et révocable et ne sont pas créatrices de droit au profit des bénéficiaires ; leur titulaire n’a droit ni à leur maintien, ni à leur renouvellement (Conseil d'Etat 24 novembre 1993, SA Atlantique construction, requête n°124933).

En conséquence, l’autorisation peut toujours être retirée à tout moment, quel que soit le terme fixé par l’arrêté municipal, pour tout motif d’intérêt général. Si le motif est légitime, le retrait n’ouvre droit à aucune indemnisation du permissionnaire évincé (Conseil d'Etat 6 mai 1932, Taillandier).

De quelle manière une commune peut faire publier à la conservation des hypothèques le résultat d’une enquête publique intégrant des voies dans le domaine public communal ?

Le service du cadastre est habilité à constater d'office les changements de toute nature n'affectant pas la situation juridique des immeubles (article 33 du décret no 55-471 du 30 avril 1955).
Les parcelles des communes qui sont affectées à l'usage du public peuvent donc être incorporées au domaine non cadastré au simple moyen de croquis de conservation, dits également croquis fonciers, qui sont établis par le service du cadastre sur la base des délibérations portées à sa connaissance et sans qu'aucune formalité supplémentaire de la part de la commune ne soit alors nécessaire.
Le service du cadastre en informe ensuite le service de la publicité foncière (précédemment dénommé conservation des hypothèques) territorialement compétent afin d'assurer la concordance du fichier immobilier avec la documentation cadastrale. A cet effet, le service du cadastre transmet au service de la publicité foncière un procès-verbal établi par ses soins dont la publication au fichier immobilier pour l'information des tiers ne donne lieu au paiement ni de la contribution de sécurité immobilière ni de la taxe de publicité foncière (articles 26 et 28 du décret no 55-1350 du 14 octobre 1955).

Cette procédure n'interdit toutefois pas à la commune de requérir la publication au fichier immobilier de la décision de classement dès lors qu'elle se rapporte à un immeuble et que les exigences de forme régissant la publicité foncière (caractère authentique de la décision, identification complète de la commune, désignation précise de la parcelle concernée, effet relatif, certifications…) sont respectées. Il est précisé qu'une telle publication donne lieu à la perception par le service de la publicité foncière d'une contribution de sécurité immobilière de 15 € (article 881 M, b du code général des impôts) et de la taxe de publicité foncière de 125 € (article 680 du code général des impôts).

Référence :

Si une commune souhaite céder le délaissé à un riverain, est-elle obligée de procéder au préalable à une enquête publique pour déclasser ledit délaissé et l'incorporer à son domaine privé ?

Les délaissés de voirie sont des parcelles qui faisaient préalablement partie du domaine public routier, et pour lesquelles existe un déclassement de fait, lorsque des rues, voies ou impasses ne sont plus utilisées pour la circulation, notamment à l'occasion d'une modification de tracé ou d'un alignement.
Une parcelle qui constitue un délaissé de voirie communale a perdu son caractère d'une dépendance du domaine public routier (Conseil d’Etat, 27 septembre 1989, n° 70653). Il s'agit donc d'une exception au principe selon lequel un bien ne peut sortir du domaine public qu'à compter de l'intervention d'un acte administratif constatant son déclassement (article L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques).

Dès lors, il n'y a pas lieu de procéder dans ce cas à une enquête publique préalable au déclassement tel que prévue par l'article L. 141-3 du code de la voirie routière relatif au classement, au déclassement des voies communales, à l'établissement des plans d'alignement et de nivellement, à l'ouverture, au redressement et à l'élargissement des voies.

Cependant, si une enquête publique préalable n'est pas nécessaire pour procéder à la vente d'un délaissé de voirie qui fait partie du domaine privé de la commune, l'aliénation doit intervenir dans le respect des dispositions de l'article L. 112-8 du code de la voirie routière qui prévoit un droit de priorité aux riverains de parcelles déclassées.

La délibération de cession d'un délaissé est soumise, en application des dispositions de l'article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, à l'obligation de transmission au contrôle de légalité prévue par l'article L. 2131-1 du même code.
En application des dispositions de l'article L.2131-6 du code précité, le représentant de l'Etat dans le département peut déférer au tribunal administratif les actes mentionnés à l'article L. 2131-2 qu'il estime contraires à la légalité dans les deux mois suivant leur transmission.

Référence :

Quels sont les seuils des évaluations de France Domaine pour les prises à bail et les acquisitions hors expropriations ?

Un arrêté du 5 décembre 2016 relève, à compter du 1er janvier 2017, les seuils de consultation de France Domaine par les collectivités locales de 12 000 € à 24 000 €, pour les prises à bail, et de 75 000 € à 180 000 €, pour les acquisitions hors expropriation (paru au J.O. 11 décembre 2016).

Ce rehaussement des seuils a pour indispensable corollaire que les services locaux du Domaine n’acceptent plus de réaliser discrétionnairement des évaluations officieuses que dans certaines situations particulières, ce qui fera l’objet d’une instruction de la DGFiP.

Ces deux mesures, combinées à un meilleur encadrement des saisines obligatoires du Domaine par les consultants, avec de nouveaux formulaires de saisine visant en particulier à s’assurer que la demande d’évaluation repose sur un projet immobilier suffisamment précis, permettront de revenir à un examen ciblé des projets immobiliers en fonction des enjeux.

En contrepartie, le retour à une charge normalisée d’évaluation permettra également d’améliorer la qualité des avis domaniaux et des rapports d’évaluation, les délais de traitement des saisines, qui se dégradent, et de renforcer les échanges de l’administration avec les consultants en amont de l’avis.
Un projet de charte de l’évaluation a été élaboré par la DGFiP afin de formaliser cette nouvelle démarche qualitative et partenariale entre l’Etat et ses consultants. Ces mesures ont été approuvées par les principales associations représentatives des collectivités locales, dont l’association des maires de France (AMF), qui a toutefois confirmé la nécessité, particulièrement pour les petites collectivités, de continuer d’accepter, par exception, certaines saisines non obligatoires, en fonction de critères qui sont en cours de définition entre la DGFIP et cette association.
Les collectivités locales peuvent recourir, via le portail qui leur est dédié, au service en ligne «Demande de valeurs foncières», qui permet d’obtenir des termes de comparaison pour l’estimation de la valeur des biens. Ce service, qui repose sur l’application dédiée «PATRIM collectivités locales», fait l’objet d’études pour en faciliter et en promouvoir l’utilisation par les petites collectivités, qui le connaissent mal.

Enfin, les conditions de la saisine obligatoire du Domaine par les collectivités locales ne sont pas modifiées pour leurs projets de cessions ci-dessous rappelées.

Les cessions d’immeubles ou de droits réels immobiliers, quelle qu’en soit leur forme, sont soumises à la consultation préalable dès le premier euro et sans condition de montant.
Cette obligation vise notamment :

  • les collectivités territoriales, à l’exception des communes de moins de 2 000 habitants qui sont dispensées de saisir le Domaine,
  • leurs EPCI et les syndicats mixtes,
  • les établissements publics fonciers locaux.

Références :

Vente d’un chemin rural en cas de désaffectation à l’usage du public

Un chemin rural est présumé être affecté à l’usage du public dès lors qu’un des éléments suivants est avéré :

  • utilisation du chemin rural comme voie de passage,
  • acte réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale,
  • inscription sur le plan départemental des itinéraires de promenade et de randonnée.

Ainsi, un chemin rural régulièrement utilisé par les randonneurs doit être considéré comme n’ayant pas cessé d’être affecté à l’usage du public et ne peut pas être vendu.

En cas de vente d’un chemin rural, l’enquête publique est obligatoire.

Référence :

Le domaine public - le domaine privé

Comment distinguer les biens du domaine public communal ?

Les biens du domaine public sont ceux qui appartiennent à la commune ou à ses établissements publics (CCAS…), et qui sont affectés :

  • soit à l’usage direct du public ;
  • soit à un service public, pourvu que dans ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de service public local (articles L 2211-1 et L 2211-2du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques).

Font également partie du domaine public, les biens des personnes publiques qui, concourant à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable.

Ainsi, l’hôtel de ville ou la mairie, l’école, le stade municipal, la voirie communale, un captage d’eau et le cimetière doivent être compris dans le domaine public communal.

À contrario, les biens du domaine privé communal sont des biens communaux qui ne relèvent pas du domaine public par application des critères précédents. Font ainsi notamment partie du domaine privé, les propriétés communales résultant de dons ou de legs, les réserves foncières, les logements communaux, les locaux commerciaux ou les terres agricoles loués aux habitants, les chemins ruraux et les bois et forêts communales relevant du régime forestier (articles L 2211-1  et L 2212-1 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques).

Cette distinction est importante dans la gestion des biens communaux dans la mesure où les biens du domaine public communal sont inaliénables et imprescriptibles (article L 3111-1 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques), ce qui en limite les conditions d’utilisation, qu’il s’agisse de leur cession ou de leur mise à disposition. En revanche, les biens du domaine privé communal peuvent être cédés ou donnés à bail dans les conditions du droit commun.