Urbanisme : valeur contractuelle du cahier des charges d’une ZAC
En l’espèce, les époux B. ont acquis le 1er juillet 2014 une parcelle située dans la zone d’aménagement concerté (ZAC), créée le 30 mai 2005 et supprimée le 17 décembre 2013.
Au cours de l’été 2014, les époux B. ont fait construire une piscine, ainsi qu’un local technique de 4 m² implanté en limite de propriété.
Impactés par la construction du local technique, les voisins ont assigné en référé les époux B… et le constructeur de la piscine sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile pour obtenir la démolition du local technique.
Les demandeurs invoquaient la violation du plan local d’urbanisme et le non-respect du cahier des charges de la zone considérée. Ils se fondaient, notamment sur l’acte de propriété des époux B. qui reproduisait le cahier des charges de cession des terrains de la ZAC.
Toutefois, dans un arrêt du 27 juin 2019, la cour d’appel statuant en référé a rejeté leur demande au motif que le cahier des charges de la ZAC, devenu caduc, ne crée pas à la charge des époux B. une obligation de nature contractuelle. Ainsi, les propriétaires voisins ne peuvent pas se prévaloir de la méconnaissance des prescriptions du cahier des charges, pour obtenir la démolition de l’abri technique de piscine.
Les voisins se sont pourvus devant la Cour de cassation, qui a cassé sur ce point la décision de la cour d’appel.
La Haute juridiction fonde son raisonnement :
- sur l’article 1134 du code civil (devenu l’article 1103), selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites,
- et sur l’alinéa 3 de l’article L. 311-6 du code de l’urbanisme, qui prévoit que les cahiers des charges de cession de terrains dans une ZAC, signés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, deviennent caducs à la date de la suppression de la zone.
Pour conclure que la caducité des cahiers des charges des ZAC ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.
La Cour de cassation transpose au cahier des charges des ZAC une jurisprudence constante et récurrente, selon laquelle le cahier des charges d’un lotissement constitue, quelle que soit sa date, un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 décembre 1991 ; 27 mars 1991, n°89-19.667 ; 21 janvier 2016, n°15-10.566 ; 14 sept. 2017, n°16-21.329).
La décision rapportée a le mérite de clarifier le régime des cahiers des charges des ZAC, et de l’uniformiser en cohérence avec le régime des cahiers des charges de lotissement, qui ont eux aussi une valeur contractuelle, opposable à tous les colotis entre eux.
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