Contentieux pénal urbanisme : condamner à démolir une construction illégale même en cas de revente
1 / En l’espèce, une société de promotion immobilière avait entrepris la construction de dix logements en vente en état futur d’achèvement. Après le dépôt de déclaration d’achèvement des travaux, elle avait réduit les espaces verts pour construire plusieurs places de stationnement supplémentaires, non prévues au permis et en violation du plan local d’urbanisme. Trois de ces places avaient été cédées à un particulier.
Un procès-verbal constatant la création illégale des places de parking, avait été établi. Des poursuites pénales ont été engagées contre le promoteur.
Le promoteur a été condamné par le juge pénal à une amende. En outre, ce dernier a ordonné la remise en état des lieux dans un délai de six mois sous astreinte.
À la suite de cette condamnation, le promoteur s’est pourvu en cassation en arguant que seul le bénéficiaire des travaux irréguliers pouvait être condamné à une mesure de démolition. Le bien ayant été revendu, le promoteur n’en était plus le bénéficiaire au jour de la condamnation.
La chambre criminelle a confirmé le bien-fondé de la condamnation à une remise en état des lieux dès lors que la société, promoteur immobilier et propriétaire de l’ouvrage, était le bénéficiaire des travaux. En effet, les mesures de remise en état des lieux (ou mesures de restitution) ne peuvent être prononcées par le juge pénal en cas d’infraction d’urbanisme qu’à l’égard du bénéficiaire des travaux ou de l’utilisation irrégulière du sol (article L 480-7 du code de l’urbanisme).
2 / Comment doit-être compris la notion de bénéficiaire des travaux ?
Généralement, il s’agit du propriétaire du bien ayant fait l’objet des travaux irréguliers (par exemple, le dirigeant d’une société bénéficiaire des permis de construire et propriétaire de l’immeuble).
En revanche, l’entrepreneur ou le maître d’œuvre ne sont pas considérés comme bénéficiaires des travaux. Ils ne peuvent donc pas être condamnés à la remise en état, même s’ils ont été condamnés pénalement au même titre que le bénéficiaire.
Le juge pénal se place à la date de la commission de l’infraction pour déterminer quelle personne a bénéficié des travaux. Ainsi, la vente du bien construit illégalement, n’affranchit pas le bénéficiaire des travaux de l’exécution des mesures de restitution, dès lors qu’il les a fait exécuter.
Cette solution est justifiée par la nature particulière de ces mesures qui tendent à faire cesser la situation illicite. Elles suivent le bien vendu même lorsque le nouveau propriétaire est de bonne foi. L’arrêt du 10 mai 2022 confirme cette jurisprudence établie par la chambre criminelle.
Les travaux de remise en état décidés par le juge pénal, sont donc opposables au nouveau propriétaire même si le jugement n’a pas été réitéré à leur encontre, ou s’ils n’ont pas été mis en cause dans la procédure pénale.
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