Bail commercial : contrat de prestations de service et sous-location
En bail commercial, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation du loyer de la location principale (article L. 145-31 du code de commerce). Ainsi, la qualification de sous-location est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
En l’espèce, un bail commercial avait été conclu entre un propriétaire et un locataire. Ce dernier mettait à la disposition de tiers des bureaux. Le propriétaire avait considéré qu’il s’agissait de sous-locations et avait demandé le réajustement du loyer du bail principal (alinéa 3 de l’article
L. 145–31 du code de commerce).
La cour d’appel avait considéré que la prestation essentielle du contrat conclu entre le locataire et les tiers était constituée par la mise à disposition des bureaux, les prestations fournies n’étant qu’accessoires (entretien, accueil, sécurité, etc.). Son arrêt a été cassé par la Cour de cassation.
En effet, le locataire fournissait aux tiers diverses prestations de services distinctes de la seule mise à disposition d’un bureau :
- ameublement,
- entretien des locaux,
- chauffage,
- accès internet,
- téléphone,
- assurances,
- services d’accueil,
- surveillance et sécurisation des bâtiments,
- accès à des espaces partagés (réfectoire, kitchenette, salle de réunion, salle de détente, machine à café en libre-service gratuit, sanitaires).
La Cour de cassation a déjà statué dans des cas similaires, en excluant la qualification de sous-location en raison de nombreuses prestations :
- un contrat de mise à disposition d’une salle avec un disc-jockey ou un orchestre, incluant la prise en charge de formalités administratives (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 mai 2000, n° 98-19.427) ;
- un contrat de mise à disposition de surfaces et de matériels avec prestations de services pour un studio d’enregistrement (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 novembre 2001, n° 00-14.595) ;
- un garage automobile mettant à la disposition de ses clients des emplacements avec des prestations de services (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 avril 1969).
Pour qualifier la convention, la Cour de cassation a pris en compte le caractère indissociable des prestations de services et de la mise à disposition du local ainsi que l’indivisibilité du prix fixé globalement. Il n’est pas possible de requalifier le contrat en deux contrats distincts : une sous-location d’une part, un contrat de prestation de services d’autre part, dès lors qu’il n’y a qu’un seul prix pour l’ensemble.
Ainsi, le sous-contrat étant un contrat de prestations de services et non pas une sous-location, le propriétaire ne pouvait pas demander le réajustement du loyer.
Référence :
