Les collectivités territoriales ont la possibilité de conclure des contrats de droit privé portant sur leur domaine privé. C’est ainsi qu’elles peuvent notamment passer des baux.
Ces derniers sont soumis au régime général du bail envisagé par le Code civil mais peuvent, selon leur nature, révéler certaines spécificités comme le bail d’habitation, le bail commercial, le bail professionnel et le bail rural.
Le bail d'habitation
Le bail opère le transfert de jouissance d'un bien appartenant au propriétaire. Pendant la durée de la location, le locataire bénéficie d'une jouissance exclusive car le transfert induit l'abandon par le bailleur de l'usage de son bien.
Le bail permet une jouissance temporaire. Les baux perpétuels sont prohibés. La durée d’un bail d’habitation est de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale de droit public comme une collectivité territoriale.
Le bail est un contrat à titre onéreux. À défaut de prix ou si le prix fixé est dérisoire, le contrat est nul en tant que bail. Il pourra être requalifié de contrat de prêt à usage.
Le bail confère au preneur un droit personnel. Il doit être distingué d'autres baux "atypiques" qui accordent au locataire un droit réel. C'est le cas du bail à construction, du bail à réhabilitation et du bail emphytéotique
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 Modèle d'un bail d'habitation (logement nu) | 159.57 Ko |
Le bail commercial
Seuls les biens relevant du domaine privé peuvent faire l’objet d’un bail commercial par les collectivités territoriales. Si un commerce est installé sur le domaine public, c’est une simple autorisation d’occupation qui est délivrée ; celle-ci est précaire et révocable. Elle ne possède donc pas les garanties de stabilité offertes par le bail commercial.
Le Code de commerce réglementant le statut du bail commercial s’applique exclusivement.
Pour conclure un bail commercial, le preneur doit être propriétaire du fonds de commerce qu’il exploite (il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon qu’il détient la qualité de commerçant ou d’artisan).
Il faut distinguer le contenu et le contenant :
- le contenu, c’est le fonds de commerce lui-même, composé de ses différents éléments (matériel, marchandises, créances et dettes liées à l’exploitation…) ;
- le contenant, c’est l’immeuble, au sens juridique du terme, qui est destiné à abriter ce fonds et permettre matériellement son exploitation. Le bail commercial ne peut être consenti que sur le contenant.
L’un des effets les plus prisés du bail commercial est sa stabilité. Sa durée est en effet de neuf ans au minimum. Ce seuil ne s’impose en réalité qu’au bailleur car le preneur peut mettre fin au contrat à l’expiration de chaque période de trois ans. Cependant il demeure possible de résilier le bail en cours en cas de faute du locataire ou par un accord des deux parties ou encore par le jeu d’une clause résolutoire.
A l’expiration du contrat, le preneur dispose d’un droit au renouvellement venant accroître cette stabilité. Si le bailleur le transgresse, il doit verser une indemnité d’éviction représentant généralement la valeur du fonds de commerce. Celle-ci n’est pas due si l’absence de renouvellement est justifiée par le non-respect de ses obligations par le preneur.
En ce qui concerne l’exercice de l’activité dans les lieux loués, il est impératif que le locataire se conforme aux stipulations du contrat, notamment quant au choix de la spécialité.
Le Code de commerce prévoit expressément que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite (article L. 145-31).
Par exception, il est possible de conclure un bail commercial pour une durée inférieure à 9 ans. Il s’agit d’un bail précaire ou bail commercial de courte durée. La loi Pinel a apporté quelques modifications aux règles applicables aux baux dérogatoires. La durée d'un tel bail peut maintenant être de 3 ans maximum. Il est possible de réaliser des baux précaires successifs à un même preneur mais la durée totale cumulée ne peut excéder 3 ans. Ainsi, si dans le mois qui suit le 36ème mois d'un bail précaire, le preneur n'a pas libéré les lieux et le bailleur ne lui a pas signifié qu'il voulait son départ, le bail est automatiquement transformé en bail commercial classique.
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| Modèle d'un bail commercial (3, 6,9 ans) | 184.25 Ko |
| Modèle d'un bail précaire (de courte durée) | 180.98 Ko |
Le bail rural
Le statut du fermage s’applique à toute mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter. Ce statut est d’ordre public, c’est-à-dire que les parties sont tenues de respecter rigoureusement les dispositions législatives et réglementaires les concernant et ne peuvent y déroger dans leur contrat.
Une délibération spécifique du conseil municipal doit précéder la signature du bail rural par le maire sauf évidemment si celui-ci a déjà reçu délégation du conseil pour les baux n’excédant pas douze ans.
La durée du bail rural est au minimum de neuf ans. Le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement dès lors qu’il a respecté les obligations liées au contrat (effectuer les réparations locatives ; le bornage du domaine…) et qu’il n’a pas atteint l’âge de la retraite. Il est également utile de mentionner qu’en cas de vente du fonds loué, le preneur (le fermier) peut acquérir en priorité la terre qu’il exploite (droit de préemption).
Le bail rural est un contrat à titre onéreux. C’est le fermage qui constitue la contrepartie directe de la mise à disposition du fonds. Ce prix n’est pas librement défini par les parties, une réglementation technique établit un seuil minimal et maximal dans chaque département en se référant aux cours des productions régionales. Le montant du fermage ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation de l’indice national des fermages (article. L. 411-11 Code. rural).
Le bail rural expire en principe à son échéance, sans omettre l’exercice par le fermier de son droit au renouvellement. Cependant le bail peut connaître deux évènements au cours de son exécution qui conduiront à son extinction :
| La résiliation
Les parties peuvent certes décider d’un commun accord de cesser leur relation contractuelle mais la résiliation intervient plus fréquemment pour sanctionner le comportement fautif du preneur (défaut de paiement du fermage ; mauvais entretien des terres ; destruction volontaire des cultures…) pouvant conduire à sa condamnation au paiement de dommages et intérêts par le tribunal paritaire des baux ruraux. D’autres motifs de résiliation invoqués par le preneur : l’âge de la retraite ; une incapacité de travail grave et permanente…). |
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Le droit de reprise Il n’est pas à confondre avec le droit au renouvellement qui bénéficie au preneur. Le droit de reprise est diamétralement différent. Il constitue une prérogative du bailleur l’autorisant à mettre un terme au bail ou à empêcher son renouvellement lorsque celui-ci s’engage à utiliser lui-même le fonds loué ou à l’affecter à l’usage de son conjoint, d’un partenaire (PACS) ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé (article. L. 411-58 Code rural). Le Code rural prévoit le versement d’une indemnité au fermier sortant lorsqu’il a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué et cela quelle que soit la cause qui met fin au contrat. |
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| Modèle d'un bail rural | 110.79 Ko |
