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Biens en état d’abandon

Les biens en état d'abandon manifeste

Définition et présentation

Le régime des biens en état d’abandon manifeste est une procédure permettant à la commune de déclarer en état d’abandon manifeste des immeubles, parties d’immeubles, et terrains à l’abandon, situés à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune, dans le but d’amener leur propriétaire à faire cesser cet état. À défaut de réaction, lesdits biens pourront être expropriés, en vue soit de construire des logements sociaux, soit de réaliser tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.
Le régime juridique des biens en état d’abandon manifeste est précisé aux articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales.
Cette procédure constitue, pour partie, une alternative à la législation sur les biens vacants et sans maître, de compétence État, et à la procédure classique d’expropriation pour cause d’utilité publique.
La procédure de déclaration des biens en état d’abandon manifeste a été créée pour aider les communes dans leurs efforts de rénovation et de réhabilitation du patrimoine local.
Elle permet de traiter, dans le périmètre des agglomérations, les immeubles bâtis ou non bâtis à l’abandon ou en ruine, et de favoriser leur réaménagement.
Les biens concernés sont les immeubles, parties d’immeubles, installations et terrains situés à l’intérieur du périmètre de l’agglomération de la commune, sans occupants à titre habituel et manifestement non entretenus; ces biens à l’abandon ne sont pas nécessairement « sans maître », car les propriétaires peuvent être connus.

Procédure

La procédure est engagée par le maire, à la demande du conseil municipal. Elle se déroule selon le schéma suivant :

  • repérage des parcelles bâties ou non bâties dépourvues d’occupants à titre habituel et manifestement non entretenues ;
  • délibération du conseil municipal demandant au maire d’engager pour les parcelles concernées ;
  • la procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ;
  • détermination de la ou des parcelles concernées et recherche pour chacune de ces parcelles des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés ;
  • pour chaque parcelle concernée, procès-verbal provisoire du maire constatant l’état d’abandon manifeste et déterminant la nature des travaux indispensables pour faire cesser cet état d’abandon.

Le procès-verbal provisoire est rendu public de la façon suivante :

  • affichage pendant trois mois à la mairie et sur les lieux de situation concernés ;
  • publication dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département ;
  • notification aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés.

À peine de nullité, la notification aux propriétaires, titulaires de droits réels et autres intéressés doit reproduire intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 du Code général des collectivités territoriales.
Lorsqu’une de ces personnes n’a pu être identifiée, ou si son domicile n’est pas connu, la notification la concernant est faite à la mairie du lieu de situation du bien.
À compter de l’exécution de l’ensemble des mesures de publicité susvisées, les propriétaires disposent alors d’un délai de six mois pour se manifester.
Trois cas sont envisageables :

  • pas de manifestation du propriétaire dans le délai de six mois : le maire poursuit la procédure ;
  • réalisation par le propriétaire des travaux mettant fin à l’état d’abandon manifeste dans le délai de six mois : la procédure ne peut pas être poursuivie ;
  • manifestation par le propriétaire, dans le délai de six mois, de son intention de mettre fin à l’état d’abandon manifeste, en commençant les travaux nécessaires ou en s’engageant à réaliser ces travaux dans un délai fixé en accord avec le maire : la procédure ne peut pas être poursuivie.

Toutefois, elle peut être reprise si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prévu.
Au terme du délai de six mois ou, à défaut de réalisation des travaux, au terme du délai fixé pour les réaliser (si cette date est postérieure), le maire constate l’état d’abandon manifeste de la parcelle par un procès-verbal définitif. Ce procès-verbal est tenu à la disposition du public.
Le maire saisit le conseil municipal qui décide, s’il y a lieu, de déclarer la parcelle en état d’abandon manifeste et d’en poursuivre l’expropriation au profit de la commune pour une destination déterminée.

Expropriation

L’expropriation est poursuivie au profit de la commune, selon les règles du droit commun : elle doit avoir pour but, soit la construction de logements, soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.
La procédure se déroule selon les voies habituelles : saisine du préfet pour déclaration d’utilité publique après enquête publique, signature de l'arrêté de cessibilité après enquête parcellaire, puis saisine du juge de l’expropriation, afin de prononcer le transfert de propriété par ordonnance et de fixer le montant des indemnités.
Si le propriétaire est inconnu, la procédure d’expropriation se poursuit normalement et le juge va, selon le droit commun, rendre l’ordonnance de transfert. L’article 19 du décret du 20 novembre 1959 précise que « l’ordonnance ne peut être exécutée à l’encontre de chacun des intéressés que si elle lui a été préalablement notifiée par l’expropriant ». Cette exigence étant irréalisable à l’égard d’un inconnu, la publicité peut être effectuée par affichage de l’ordonnance à la mairie du lieu des travaux.
Si, après l’ordonnance, le propriétaire reste toujours inconnu, on peut se référer à l’article 22, alinéa 2, in fine, du décret du 6 juin 1959 qui renvoie pour les " cas exceptionnels" à l’article 82 du décret du 14 octobre 1955. Cet article (§ 1) précise que : "lorsque l’autorité administrative n’a pu identifier certaines des parties conformément aux articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955, il est fait mention, au pied du document à publier, des parties dont l’identification au sens de ces dispositions n’a pu être établie. Dans ce cas, par dérogation aux 2 et 3 de l’article 34 du décret précité, le conservateur des hypothèques ne peut refuser le dépôt ni rejeter la formalité pour défaut de la mention de certification de l’identité des parties ou pour omission des énonciations prescrites par les articles 5 et 6 dudit décret". L’Administration peut, en effet, lever ce dernier obstacle en inscrivant au pied du document la mention de l’article 82, ce qui a pour conséquence que le conservateur des hypothèques ne peut plus opposer de refus à la publication de l'acte.

Cession des immeubles expropriés

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, dans son article 194, a complété l’article L.21-1du code de l’expropriation en prévoyant explicitement la possibilité pour les communes de céder les biens en état d’abandon ainsi expropriés, ce qui facilitera les possibilités de recyclage de ces immeubles. Cet art L.21-1 stipule que " Peuvent être cédés de gré à gré ou concédés temporairement à des personnes de droit privé ou de droit public et sous condition que ces personnes les utilisent aux fins prescrites par le cahier des charges annexé à l'acte de cession ou de concession temporaire:
2°bis : Les immeubles en état manifeste d'abandon expropriés en application de l'article L. 2243-4 du code général des collectivités territoriales…

Observations diverses

L’abandon manifeste ne constitue pas, en tant que tel, un motif suffisant permettant de justifier l’utilité publique nécessaire à la mise en œuvre de l’expropriation ; toutefois, on peut valablement considérer que cet état renforce sa légitimité : un objet doit donc être défini.
Enfin, la loi peut paraître ambiguë dans son objet car si elle vise explicitement les immeubles et parties d’immeubles, à l'article L. 2243-1du code général des collectivités territoriales, dans les articles suivants ne semblent visés que les parcelles et terrains : la question s’est donc posée de savoir si les lots de copropriété pouvaient faire l’objet de déclaration d’abandon manifeste. La réponse de l’administration, dans l’état actuel des textes, et sauf jurisprudence contraire, est de confirmer qu'un lot de copropriété est, juridiquement, un immeuble (et à fortiori une « partie d'immeuble ») et que, en conséquence, rien n’empêche de déclarer en état d’abandon manifeste des lots de copropriété.
Cet outil est utile aux communes dépourvues de moyens pour lutter contre la multiplication des ruines et des biens en état d’abandon, notamment dans le centre des agglomérations.
Son principal intérêt est d’inciter fortement les propriétaires, sous menace d’expropriation, à mettre fin à l’état d’abandon ; c’est un des outils coercitifs d’exécution de travaux. Les communes qui ont utilisé cette procédure sont effectivement parvenues à ce résultat.

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