En l’espèce, le maire avait délivré à une société immobilière HLM un permis de construire autorisant un changement de destination et la réhabilitation d’un ensemble de bureaux pour construire une douzaine de logements. Des voisins avaient demandé l’annulation du permis de construire au juge administratif, ce dernier ayant été obtenu par fraude.
Le projet du pétitionnaire était situé sur une seule parcelle cadastrale. Or, il ressortait du plan de masse que le projet comportait également la construction de cinq places de parking sur une parcelle voisine.
La société immobilière avait demandé et obtenu en cours d’instance un permis de construire modificatif. Désormais, le projet englobait trois parcelles, dont celle prévue initialement pour le parking ; les places de stationnement étaient déplacées sur la première parcelle.
Le juge administratif avait rejeté la demande des requérants et estimé que même si le permis initial avait été obtenu par fraude, le vice avait été régularisé par un permis modificatif obtenu en cours d’instance.
Par décision du 18 décembre 2024, le Conseil d’État a annulé le jugement.
Un acte administratif unilatéral obtenu par fraude, n’est pas créateur de droits.
Il peut donc être retiré à tout moment, principe repris par l’article L. 241-2 du code des relations entre le public et l’administration pour tous les actes administratifs unilatéraux, et notamment les permis de construire (CE 12 avril 1935, Sarovitch).
La fraude au permis de construire est caractérisée lorsque le pétitionnaire procède de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme (CE 16 août 2018, Sté NSHHD, n° 412663).
L’arrêt du 18 décembre 2024 formalise le principe selon lequel lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité en résultant n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif.
Ainsi, une telle illégalité peut être invoquée à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial, alors même qu’un permis modificatif aurait été délivré.
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