En accélérant et en simplifiant la rénovation de l'habitat dégradé et les grandes opérations d'aménagement, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 va permettre aux maires d'intervenir sur un immeuble en amont d'une dégradation définitive, notamment celle de copropriétés.
1 / Parmi les mesures importantes :
- la souscription d’un prêt collectif à l’échelle de la copropriété (article 4).
L’assemblée générale des copropriétaires peut voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux d’une copropriété dégradée. Tout copropriétaire peut refuser de participer à cet emprunt, cependant il doit verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois. - une nouvelle procédure d’expropriation touchant les immeubles dégradés à titre remédiable (article 9).
La collectivité pourra intervenir avant que la situation devienne irrémédiable, c’est-à-dire ne pouvant se conclure que par la démolition de l’immeuble. Cette nouvelle procédure est codifiée aux articles L512-1 à L512-6 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Ainsi, une expropriation peut être poursuivie au profit de l’État, d’une collectivité ou du concessionnaire d’une opération d’aménagement, si deux conditions cumulatives sont remplies : l’immeuble visé doit avoir fait l’objet d'au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ; et les mesures de remise en état doivent s’imposer pour prévenir la poursuite de la dégradation de l’immeuble (rapport de la commune, de l’intercommunalité ou des services de l’État).
La loi fixe également les conditions du calcul de l’indemnité d’expropriation.
2 / La loi prévoit le lancement de deux expérimentations :
- la 1ère d’une durée de dix ans concerne les immeubles en état de carence.
Après autorisation de la commune ou de l’EPCI, un opérateur pourra conclure un accord avec le syndicat de copropriétaires en vue d’acquérir tout ou partie du terrain ou des bâtiments pour procéder à leur rénovation. - la 2ème de cinq ans, permettra aux préfets d’autoriser les propriétaires soumis à une obligation de travaux dans le cadre d'arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité à conclure un bail à réhabilitation.
Le bail à réhabilitation remplacera l’obligation de travaux faite au propriétaire.
En outre, l’article 13 de loi permet aux maires de faire réaliser d’office des mesures de mise en conformité d’office d’un logement, aux frais de l’intéressé, voire de procéder à la démolition du bien si nécessaire.
3 / Le permis de louer, le relogement et les diagnostics structurels
En lieu et place des préfets, les communes ou EPCI compétents pourront prononcer les amendes relatives au permis de louer. Le produit de ces amendes reviendra à la collectivité concernée (article 23).
L’article 24 précise le relogement des personnes évincées de leur logement pour cause d’opération de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé (constructions temporaires et démontables dispensées de toute formalité d’urbanisme pour la durée de l'opération d’aménagement, avec des conditions minimales de confort et d’habitabilité à fixer par décret).
L’article 27 donne le pouvoir aux maires de définir des secteurs de la commune dans lesquels tous les immeubles d’habitation de plus de 15 ans, puis une fois tous les 10 ans, devront subir un diagnostic structurel. Ce dernier évaluera les risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants. Les secteurs concernés devront être annexés au PLU, aux documents d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.
Les conditions d’application de cet article seront définies par décret.
4 / Des mesures de lutte contre les marchands de sommeil
Les sanctions pénales sont aggravées : 7 ans de prison et 200 000 euros d’amende, voire 10 ans et 300 000 euros quand les faits sont commis contre des mineurs.
L’interdiction, pour un marchand de sommeil, d’acquérir un logement autre que sa résidence principale, est portée de 10 à 15 ans.
En outre, les collectivités territoriales peuvent se voir remettre à titre gratuit les propriétés confisquées aux marchands de sommeil, pour en faire des logements (article 32).
Les facilités introduites par la loi Elan en matière de baux multiples, ont permis à certains marchands de sommeil de procéder à des divisions informelles d'appartements afin d'y entasser des ménages.
Le pouvoir des maires de refuser, cas par cas, un permis de louer, est renforcé en cas de doute sur ce type de pratiques (article 33 - colocations à baux multiples).
Les maires ou les préfets peuvent assister aux assemblées générales des immeubles sous arrêté de sécurité ou de salubrité (article 37). Ils devront se voir transmettre obligatoirement les procès-verbaux de ces assemblées.
5 / Les scissions de copropriétés
Les préfets ou les maires et présidents d’EPCI compétents peuvent demander la division de copropriétés, lorsque celles-ci sont incluses dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (article 43).
En effet, dans les grandes villes, l’existence de copropriétés géantes empêche la réalisation de travaux de réhabilitation. Dans ce cas, il est nécessaire de scinder les syndics pour atteindre une taille raisonnable permettant les travaux.
Si le syndic refuse la scission, l’autorité peut saisir le juge, afin que celui-ci constate que cette abstention compromet la poursuite de l’opération programmée et la conservation de l’immeuble dans son périmètre.
La scission peut également être demandée dans le cadre d’opération de requalification des copropriétés dégradées lorsque celles-ci sont compromises en raison de graves difficultés d'entretien ou d'administration résultant notamment de défaillances récurrentes des copropriétaires ou de complexités juridiques ou techniques (modalités de mandatement d’un expert pour effectuer des préconisations).
Plusieurs mesures d’accélération des procédures : pour les opérations d’intérêt national (OIN) ou grandes opérations d’urbanisme (GOU), autorisation de la prise de possession d’un bien par décret dans certains cas exceptionnels (article 50). Et, sous condition, remplacement de l’enquête publique par une participation du public par voie électronique.
Une vingtaine de décrets est attendue pour l’application de la présente loi.
Référence :
- LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement. NOR : TREL2329162L - JORF n° 0084 du 10 avril 2024
