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Urbanisme : nouveau statut des dark stores et dark kitchens

 

Urbanisme : nouveau statut des dark stores et dark kitchens

14 avril, 2023 - 10:49 -- Conseil aux Col...

1/ Le nouveau régime de « dark stores » repose sur des sources réglementaires récentes (décret n° 2023-195 du 22 mars 2023, arrêté du 22 mars 2023, JO du 24 mars) et jurisprudentielle (Conseil d’Etat du 23 mars 2023). Les « dark stores » sont assimilés à des entrepôts. Ils constituent des locaux dans lesquels des biens sont reçus et entreposés de façon provisoire avant d’être acheminés rapidement par des livreurs.

En l’espèce, le Conseil d’État avait été saisi par la ville de Paris pour annuler une ordonnance du juge des référés. Le juge avait suspendu l’exécution de deux décisions, par lesquelles la maire de Paris avait mis en demeure sous astreinte les sociétés Frichti et Gorillas de restituer dans un délai de trois mois des locaux occupés.
La ville de Paris motivait ses deux décisions par l’illégalité de l’installation des sociétés dans ces locaux, qui constituait un changement de destination non précédé d’une déclaration préalable exigée par l’article R. 421-17, b) du code de l’urbanisme.

Le Conseil d’État a considéré que l’occupation des locaux par les sociétés, avait pour objet de permettre l’entreposage et le reconditionnement de produits non destinés à la vente aux particuliers dans ces locaux. Ceci correspond à une activité relevant de la destination « Entrepôt ».
Parallèlement, l’arrêté ministériel du 22 mars 2023 a modifié la définition de cette sous-destination : les entrepôts sont désormais des constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente. Cette catégorie comprend également les centres de données et les drives.

La sous-destination d’entrepôt ne peut être valablement appliquée à un « dark store » qu’à la condition que les biens, réceptionnés et entreposés en leur sein, soient livrés et non pas retirés sur place par les clients. Dans le cas contraire, le local occupé pourrait se voir appliquer la sous-destination « artisanat et commerce de détail » (article R. 151-28 3 du code de l’urbanisme), c’est-à-dire des constructions commerciales avec surface de vente et des locaux dans lesquels sont exclusivement retirés par les clients, les produits stockés commandés par voie télématique.

Dès lors, l’ouverture non déclarée d’un dark store constitue une infraction :
- dépôt d’une simple déclaration préalable de travaux (CERFA 13404),
- voire dépôt d’une demande de permis de construire (CERFA 13409) si elle s’accompagne d’une modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment (article R. 421-14, c du code de l’urbanisme).

En outre, l’installation d’un « dark store » est susceptible de constituer non seulement une infraction aux règles de procédures résultant du livre IV du code de l’urbanisme, mais aussi aux règles de fond fixées par des documents d’urbanisme. Dans les zones urbaines, de nombreux règlements de PLU interdisent la transformation en entrepôt de locaux, notamment situés en rez-de-chaussée dans des linéaires commerciaux.

 

2/ Les « dark kitchens » constituent une sous-destination spécifique.

L’article 1er du décret du 22 mars 2023 a créé au sein de la destination « Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire », une nouvelle sous-destination intitulée « cuisine dédiée à la vente en ligne ».

La « cuisine dédiée à la vente en ligne » n’est pas de la restauration. Il s’agit d’une construction destinée à la préparation de repas commandés par voie télématique. L’activité n’est pas commerciale : dans le local, pas de vente des mets confectionnés, mais seulement leur préparation.
Désormais, la sous-destination « restauration » intègre les constructions destinées à la restauration sur place ou à emporter avec accueil d’une clientèle.
Cet accueil constitue le critère déterminant permettant de dissocier les deux sous-destinations susceptibles d’être appliquées à des locaux où se trouvent préparés des repas.

Les « dark kitchens » déjà ouvertes ne feront pas l’objet de poursuite en raison de la création d’une nouvelle destination postérieure à la date de leur installation.
Seules les installations de « dark kitchens » créées à compter du 1er juillet 2023 seront susceptibles d’être poursuivies faute d’être précédées d’une formalité (entrée en vigueur de l’article 2 du décret du 22 mars 2023)

Les PLU n’ayant pas intégré cette évolution, seront soumis dès le 1er juillet 2023 à l’application de l’article R. 151-28, 5°, du code l’urbanisme, qui intègre la sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne ». Ainsi, faute d’une adaptation des règlements des PLU applicables aux zones de centralité urbaine, le décret ne pourra pas à lui seul empêcher leur installation.

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