1 / En l’espèce, une société civile de construction vente comme maître d’ouvrage, avait entrepris la création de logements pour lesquels elle avait souscrit un contrat d’assurance dommages-ouvrage. En cours de travaux (avant la réception), le maître d’ouvrage avait notifié à l’entreprise chargée des lots gros-œuvre et chauffage-plomberie, la résiliation de son marché pour manquement à ses obligations contractuelles. Parallèlement, l’entreprise avait été mise en liquidation judiciaire. Se plaignant de désordres, le maître d’ouvrage avait assigné l’assureur dommages-ouvrage aux fins d’indemnisation.
La cour d’appel a considéré que le maître d’ouvrage devait être débouté de sa demande de garantie formée à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, faute de pouvoir justifier d’avoir mis préalablement en demeure l’entrepreneur de s’exécuter avant la résiliation de son contrat (arrêt du 18 juin 2021, n° 19/02283).
En effet, l’alinéa 8 de l’article L. 242-1 du code des assurances dispose que l’assurance dommages-ouvrage garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, avant réception, après mis en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations.
En l’espèce, les juges ont relevé que la lettre de mise en demeure préalable à la résiliation du marché de l’entreprise avait été adressée non pas par le maître d’ouvrage mais par le maître d’œuvre. La condition visée par l’alinéa 8 de l’article L. 242-1 n’était donc pas remplie.
2 / En application de l’alinéa 8 précité, plusieurs conditions sont nécessaires pour bénéficier d’une prise en charge par l’assureur dommages-ouvrage avant la réception et toutes ces conditions sont d’application stricte :
- une mise en demeure restée infructueuse ;
- une résiliation du marché, condition réputée remplie en cas de liquidation judiciaire ;
- une prise en charge des seuls dommages de nature décennale.
S’agissant de la première condition, la mise en demeure de l’entrepreneur défaillant est une obligation impérative à laquelle il ne peut être dérogé que si elle s’avère impossible ou inutile en raison de la cessation d’activité de celui-ci. Toutefois, l’assignation en référé ou en résolution du contrat, et la sommation par acte d’huissier valent mise en demeure.
En revanche, ni la demande faite par l’expert au constructeur de reprendre le chantier, ni l’intervention du garant de construction de maison individuelle ne valent mise en demeure.
La lettre de mise en demeure doit émaner du maître d’ouvrage ou de son représentant. La lettre de mise en demeure adressée par le maître d’œuvre ne remplit pas cette condition. Le maître d’œuvre ne représente pas le maître d’ouvrage ; il n’est pas son mandataire.
En l’espèce, la présente décision rappelle qu’en cas de survenance de dommages de nature décennale avant la réception, l’assurance dommages-ouvrage est conditionnée par la mise en demeure préalable et infructueuse de l’entrepreneur de s’exécuter.
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